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債務整理・借金問題解決

2020/04/23

住宅ローンの支払いに滞ったとき…最後の切り札「任意売却」とは…？

住宅ローンの返済が滞った状態が継続してしまうと、債権者はマイホーム（土地・建物）についている抵当権（簡単にいうとマイホームを「借金のカタ」にしている状態です。）を行使して、マイホームを競売（裁判所が行う「オークション」です。）にかけてしまいます。

 

競売でマイホームが落札されると、マイホームを立ち退かなければなりません。落札後もマイホームから立ち退かないでいるとないでいると、裁判所からやってきた執行官が強制的にマイホームの明け渡しを行います。いずれにしても、所有者はマイホームに住み続けることはできず、住む場所を失ってしまうことになります。

 

競売でマイホームのが落札された際の代金は、ほとんどの場合、全額が住宅ローンの返済等に充てられてしまいます。競売という形とはいえ、せっかくマイホームを売却したのに、手元には一銭も来ないのが通常なのです。当然、引越費用などの急を要する必要経費も受け取ることはできず、その後の生活のスタートに支障をきたす場合があります。

また、競売においては、一般に市場価格を大幅に下回る金額で売却（落札）されることもあり、落札後も高額の住宅ローンが残るのが通常です。この点も、生活の再スタートの障害になります。

 

このように、競売でマイホームを手放すことには、住宅ローンの借主からすると、いいことは何もありません。しかし、住宅ローンの返済をすることが出来ず、マイホームを手放さなければならない状況になってしまった場合に、競売ではなく、借主にとってメリットのある方法を取ることが出来る場合があります。

 

それが、「任意売却」という方法です。

 

任意売却とは、住宅ローンの債権者の同意を得て、マイホームを一般的な不動産の流通市場で売却する手続きです。

 

任意売却と競売と比較した場合、以下のような特徴があります。

 

【任意売却】

住宅ローンの債権者の同意を得たうえで、通常の不動産の売却と同様に、不動産仲介業者が売却をお手伝いをし、不動産の流通市場でマイホームを売却します。そのため、次のようなメリットがあります。

・市場価格、もしくは近い金額での売却が出来るため、多くの金額を住宅ローンの返済に充てることができる。結果的に、競売と比べて売却後に残る住宅ローンの金額が少なくなる。

・通常の不動産売買と同じ手順で進めるので、近隣の方に住宅ローンの返済が滞ってしまっている状況を察されにくい。

・転居の時期について、ある程度ご本人やご家族の希望を反映することが出来る。

・マイホームの売却額から、転居費用を捻出することが出来る可能性がある。（住宅ローンの債権者の了承が必要。）

・早く高額で売却できるため、債権者にとってもメリットが大きい。

 

【競売】

裁判所が強制的にマイホームを売却します。任意売却との比較した場合の特徴は次の点です。

・落札価格は、ほとんどの場合、市場価格を大幅に下回る。

・裁判所の執行官や不動産鑑定士が自宅や近辺を調査するので、近隣の方に競売にかけられる状況であることがわかってしまう恐れがある。また、裁判所の競売情報は不動産競売物件情報サイトBITや新聞広告等で公開されるので、これらを見られると近隣の方にわかってしまう。

・転居の時期も裁判所の競売手続きの進行に左右され、ご本人やご家族の意向は一切考慮されない。

・転居費用は競落価格から捻出されないので、全額ご本人の負担となる。

・売却まで時間・手間・費用がかかる上、市場価格と比べて低額の売却となるため、債権者としてもできればやりたくないというのが本音。

 

上記のとおり、任意売却は競売に比べて多くのメリットがあります。せっかく手に入れたマイホームですので、手放さずに済むのが一番ですが、もしお客様が住宅ローンの返済をすることが難しくなり、マイホームを手放さなければならない事態に陥ってしまったら、競売になる前に任意売却でマイホームを売却するべきです。任意売却は、競売という最悪の結末を回避するための最後の手段なのです。

 

当事務所では、これまで多くの住宅ローンの返済が滞ってしまった方のご相談を承ってきました。マイホームを守りながらの債務整理も、任意売却後の債務整理も実績が非常に豊富です。また、任意売却については、信頼のおける不動産業者をご紹介し、チームを組んでご対応ささせていただくことが可能です。お客様にとって、現時点で取りうる最善の方法をご提案し、実行させていただきます。

 

住宅ローンの返済にお困りの方は是非一度ご相談ください。当事務所では初回のご相談を完全無料でご対応しております。

 

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